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任意売却サポート

家のイメージ 競売になる前に任意売却で解決しましょう

住宅ローンに関するお悩みの解決をサポートいたします。

任意売却とは

売却を悩んでいるイメージ

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている債務者と金融機関などの債権者との合意によって、融資の返済が困難になった不動産を競売にかけずに、売却する手続きです。
債権者である金融機関は抵当権に従って所有者の不動産を差押え、競売にかけて債権を回収しようとします。しかし、競売ではいくらで落札されるかは競売開始までわかりません。一般的には競売の場合、市場相場価格より5~8割程度の売却価格になるようです。
任意売却の場合には、債権者と債務者との間に不動産業者などの仲介業者が入ります。そして不動産売買価格 などの点で、債務者、債権者、投資家などの不動産購入者すべてにメリットのあるように不動産売却の取引を行ないます。なお、任意売却をするにあたり、抵当 権の抹消等が行われますが、抵当権抹消費用や抵当権解除による書類費用は債権者の負担となります。

競売とは

競売のイメージ

競売とは、住宅ローンなどの融資を借り入れている債務者がローンの支払いが困難になった場合、金融機関などの債権者が、ローンの回収のために、債務者の所有する土地や建物などの不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立て、強制的に売却することです。
不動産物件は裁判所から委託を受けた不動産鑑定士が調査をした上で、裁判所により最低売却価格が定めら れ、最高値を提示した入札者が所有権を落札します。買い手は低い価格で落札しようとするため、一般的に売却価格は市場相場価格の5~8割程度の水準となり ます。そのため、通常の不動産売買よりも売却価格は下回るケースがほとんどです。 その他に、相続の場合に財産物件を分ける際にも競売を利用し、その売却代金から相続人が代金の分割を行ないます。

競売のデメリット
  • 市場の相場価格より5~8割程度安く落札されるため、処分された後の残債務は任意売却のときよりも多くなります。
  • 残債務の支払い義務は任意売却のときも同じですが、債権者との交渉の間もなく落札されるため、残債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません。
  • 落札後に立ち退くまで時間的な余裕もなく、強制的に迫られることがあります。
  • 連帯保証人がいる場合、処分後の残債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができない場合、連帯保証人の不動産も競売にかけられることがあります。
  • 競売にかけられたことが裁判所から公告されるため、周囲の方に知られる場合があります。
  • 競売にかけられた時点で、関係業者の訪問を受けたり、落札を希望する投資家などが自宅周辺を見にきたりするなど、精神的なストレスも多くなります。

任意整理と民事再生手続き

「 住宅ローンが払えない=マイホームを手放すしかない」となるとは限りません。どうしても今住んでいる地域を離れたくないとか、家に愛着があって他人に渡すのはイヤだというケースもあるでしょう。
 それに住宅ローンを払えずに家を失った場合、次に住む家はどうしても狭くなったり部屋数が少なくなったりと条件が悪くなるものです。それを避けたいというなら、今の家に住み続ける方法がないわけではありません。その方法は大きく分けて2つありま

任意整理
任意整理のイメージ

これは本人または本人から依頼を受けた弁護士が債権者と直接交渉して、返済計画を実行可能なものに見直してもらう方法です。交渉の結果、債権者が住宅ローンの支払期間の延長や月々の支払金額の減額に同意してくれれば、そのまま住み続けることができます。
 この方法は裁判所を通さないため、裁判所に納める費用や、裁判所が選んだ監督委員への支払いが不要なので、その分安上がりではあるのですが、債権者の同意を得られるかどうかは債務の金額や弁護士の腕次第というところがあります。

民事再生手続き
民事再生手続きのイメージ

民事再生手続きはさらに2つの種類に分かれていて、企業経営者向けの「小規模個人再生手続き」と、サラリーマン向けの「給与所得者等再生手続き」があります。
サラリーマンは後者を利用して債務を整理することが一般的です。利用するには担保のついていない借金が5000万円以下で、給与など定期収入を得る見込みがあり、その額の変動の幅が小さいことが条件です。
この手続きを選ぶと、「住宅資金貸付債権に関する特則」というものを利用して、ローンの組み方を払いやすいように変更できるようになります。たとえば私 のところに相談に来た方は、ボーナス払いをやめて毎月均等割りにすることができました。また通常、ローンの支払期間を延ばすことも可能です。

借金を帳消しにするには自己破産という手段もありますが、自己破産をすると、原則として自宅を失うことは免れません。今の家に住み続けるには、任意整理か民事再生手続きのどちらかを選ぶことになります。
任意整理や民事再生手続き、さらには自己破産をすることによる不利益は思ったより少なく、せいぜいしばらくの間クレジットカードが使えなかったり、新しいローンが組めなくなったりする程度です。
一度は払うと約束したローンが払えなくなると、生真面目な方は消費者金融から借りてでも払おうとします。しかしその金利が借金を雪だるま式に膨らませて しまうことも少なくありません。できるだけ早期に、ご自身で、または法律の専門家の手を借りてローンを見直すことをおすすめします。

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